Qu’est-ce qui vous vient à l’esprit lorsque vous lisez les mots « propriété de location » ? Pour moi, c’est une pure excitation. Dans ces deux mots simples, je vois des opportunités qui débordent de potentiel. Ce n’est un secret pour personne : je crois que la propriété est l’un des meilleurs moyens de développer la richesse à long terme et sur plusieurs générations. Elle peut être une grande source de revenus passifs et, en fin de compte, elle peut vous aider à atteindre une véritable liberté financière. Lises cet article pour en savoir plus.

Si vous êtes resté sur la touche, si vous n’êtes pas sûr que posséder et louer une propriété vous convienne, c’est pour vous. Dans cet article, j’aimerais vous raconter comment j’ai acheté mon premier immeuble et vous montrer que je n’ai rien de spécial. En fait, j’ai fait un bon nombre d’erreurs, dont certaines sont mises en évidence ici, mais au final, ça s’est bien passé.

Bon, oui, c’est mon premier et unique immeuble, mais je suis optimiste pour mes futurs postes (deuxième, troisième, cinquième, etc.). Je possède des parts fractionnaires de certaines autres propriétés par le biais d’investissements dans quelques syndications et de financement par la foule, mais je considère que c’est légèrement différent que d’être réellement propriétaire et de pouvoir prendre ses propres décisions sur la manière de gérer l’investissement.

Même si j’ai choisi de faire ce bricolage, il existe d’autres options intéressantes, comme le crowdfunding immobilier, pour ceux d’entre vous qui ne voudraient peut-être pas assumer ce que j’ai fait au départ.

Je vais décomposer ce poste en plusieurs parties différentes, faciles à digérer, afin que vous puissiez peut-être, juste peut-être, les appliquer à vos propres projets.

Alors, sans plus attendre, commençons.

La mise en place

J’avais lu des articles sur l’investissement dans les immeubles d’habitation depuis 2011. Je me suis dit que lorsque j’aurais assez de capital, je me lancerais. Quelques années plus tard, j’avais économisé le capital… mais j’hésitais encore. Et si je me trompais d’immeuble et que j’achetais le mauvais ? Est-ce que je perdrais tout mon argent ? Le risque me semblait trop grand.

Puis, en 2015, un ami à moi (qui était aussi médecin) est venu me voir et m’a demandé si j’envisageais d’acheter un immeuble avec lui. Nous serions partenaires à part égale, nous partagerions les coûts et, comme nous n’avions aucune expérience, nous apprendrions ensemble.

Naturellement, j’étais un peu réticent à l’idée d’investir avec un ami. Mais nous semblions tous deux avoir la bonne attitude : la volonté d’apprendre. Nous avons également décidé de tout mettre par écrit pour qu’il y ait très peu de malentendus. Nous avons décidé de mettre nos ressources en commun et de nous lancer.

La chasse

Nous avions fait le plus grand pas en décidant tout simplement d’acheter un bien de location. Mais cela ne signifiait pas que nous savions où aller à partir de là. Heureusement, un de nos amis communs (également médecin) avait récemment acheté un immeuble à lui, alors nous l’avons emmené prendre un café pour lui creuser un peu la cervelle.

Nous lui avons demandé de nous raconter son expérience, dans l’espoir d’avoir un aperçu de ce que nous devrions faire ensuite. Il nous a immédiatement suggéré de faire appel à son courtier, qui nous apprendrait les ficelles du métier. Il a également proposé de nous aider pour toutes les questions que nous pourrions avoir.

Suivant sa suggestion, nous avons pris contact avec son courtier immobilier et lui avons fait part de notre intérêt pour l’achat d’une propriété à louer. Le courtier nous a demandé combien nous étions prêts à investir. Nous sommes tous parvenus à un consensus, à savoir qu’étant donné la « bonne propriété », nous serions prêts à investir chacun entre 100 000 et 200 000 euros. Heureusement, j’avais économisé pour ce moment. Avec ce genre d’acompte sur un prêt commercial (qui exigerait probablement 30 à 35 %), nous pourrions chercher une propriété d’une valeur maximale d’un million de dollars.

Une fois tout cela déterminé, le courtier a commencé à chercher en ville. Les critères qu’il a proposés étaient simples : la propriété devait se situer dans notre fourchette de prix et comporter au moins cinq unités. Pourquoi un minimum de cinq unités ? Parce qu’à partir de cinq unités, vous pouvez obtenir un prêt commercial avec des conditions de prêt plus faciles. En effet, votre « capacité d’emprunt », c’est-à-dire la probabilité d’obtenir le prêt, est davantage déterminée par le bâtiment lui-même que par vos qualifications personnelles. Cela signifie en général beaucoup moins de paperasserie et une transaction beaucoup plus facile.

Le courtier nous a ensuite demandé dans quels domaines nous aimerions commencer à chercher. Bien entendu, le prix a joué un rôle déterminant (dans notre région, notre prix le plus élevé vous permettrait à peine d’obtenir une maison individuelle). Nous avons dû chercher dans des zones considérées comme moins souhaitables en termes d’emplacement et peut-être pas dans les meilleures conditions (communément appelées zones de classe B ou C). Mais nous ne voulions pas non plus faire plusieurs heures de route chaque fois que nous visitions le bâtiment.

C’est ainsi que la chasse a commencé. Notre courtier alignait les propriétés pour nous et, les jours de congé, nous montions tous dans la voiture pour faire le tour. Nous avons examiné les immeubles les uns après les autres pour essayer de savoir jusqu’où irait notre argent et ce qu’il fallait rechercher en termes de propriété (état, zone environnante, etc.).

Après quelques semaines, nous avons tous les deux semblé nous installer dans un certain quartier de la ville. Il y avait beaucoup de nouveaux développements dans la région et de nouveaux transports publics sous la forme d’une ligne de métro étaient en cours de construction. Nous avons tous les deux pu voir au-delà de l’état actuel du développement pour voir son véritable potentiel. Nous avons donc décidé de nous concentrer sur ce point.

Il n’y avait que quelques bâtiments sur le marché dans cette zone, et en deux semaines seulement, nous l’avions réduite à un seul. Notre agent nous a fait savoir que le prix demandé de 800 000 euros était juste, et avec un peu de marchandage, la vente s’est terminée à 795 000 euros. Le taux plafond* était d’environ 5% et avec les loyers du marché, nous pouvions nous retrouver avec un taux plafond plus proche de 7-8%. Il y avait donc un avantage qui pouvait augmenter considérablement la valeur de l’immeuble. (*Le taux plafond est essentiellement le taux de rendement de la propriété basé sur les revenus actuels qu’elle rapporte).

L’inspection

Une fois notre offre acceptée, nous avons engagé un inspecteur et nous avons parcouru les unités nous-mêmes. D’après le rapport de l’inspecteur et nos propres observations, il était évident que le bâtiment n’avait pas été très bien entretenu. La propriété était plus ancienne, mais heureusement elle avait de bons os et était jugée structurellement saine. On ne peut cependant pas en dire autant du toit et de la plomberie, qui pourraient représenter une (grosse) dépense future. Sur la base de ces éléments, le courtier nous a fait retourner chez le vendeur, et bien que nous n’ayons pas obtenu le crédit complet que nous souhaitions, nous avons obtenu un remboursement pour couvrir ces dépenses d’investissement.

L’argent

En tant que premier acheteur commercial, trouver un prêt n’a pas été si facile. Nous avons dû agir rapidement et avons fini par nous adresser à l’une des plus grandes banques. Elles étaient réputées pour leur indulgence envers les primo-accédants, mais leurs conditions n’étaient pas toujours les meilleures. Nous avons obtenu un prêt 5/1 ARM et avons dû verser un acompte de 35% (~278 000 € ou 139 000 € chacun).

Maintenant, si vous avez récemment acheté une maison, vous savez quel cauchemar cela peut être. Mais ce processus a été un jeu d’enfant comparé à cela. Nous n’avons même pas eu à fournir nos propres relevés bancaires personnels. La banque pariait sur la propriété et, sachant que nous étions tous deux des professionnels, cela suffisait.

Au bout de 60 jours, l’immeuble était à nous et nous avions le sentiment d’avoir reçu la meilleure éducation possible, celle qui ne vient que de l’expérience. Aurions-nous pu faire une meilleure analyse ? Sans aucun doute. Aurions-nous pu négocier davantage avec le vendeur ? Probablement. Il y avait de nombreuses raisons de ne pas investir dans cette propriété, mais la plus grande était peut-être la peur de l’inconnu. Heureusement, nous avons réussi à dépasser cette peur.

Suivant

Dans mon prochain billet sur l’immeuble, je vous ferai part de ce qui s’est passé depuis. C’est une course folle, c’est sûr, et en termes d’expérience, elle a été extrêmement précieuse. Il suffit de dire que nous sommes deux ans plus tard et qu’une récente évaluation de notre immeuble a montré que sa valeur a augmenté de 52 %. Bien sûr, tout cela n’est pas du pur rendement (il a fallu un peu d’argent pour la réhabilitation pour en arriver là), mais nous avons gagné de l’argent. Vous avez fait des études et gagné de l’argent en même temps ? C’est quelque chose dont vous ne m’entendrez jamais me plaindre.

Maintenant que nous avons une compréhension beaucoup plus approfondie du processus, je suis sûr que nous ne ferons que mieux la prochaine fois. Apparemment, une fois que vous avez commencé, la chasse ne s’arrête jamais.