Une nouvelle réglementation concernant les surfaces habitables est entrée en vigueur le 1er mars 2012. Les surfaces de plancher sont la nouvelle façon d’aménager l’espace habitable et remplacent les SHOB et SHON. La surface de plancher brute (SHOB) et la surface de plancher nette (SHON), qui ont été utilisées pendant plus de quatre décennies, sont devenues complexes et peu représentatives de la surface habitable des bâtiments ou des habitations. Le gouvernement français a décidé, après une large consultation, de substituer un concept unique – les surfaces de plancher. Lisez cet article pour en savoir plus.

Il s’agit de « toutes les surfaces de plancher des bâtiments fermés et couverts, y compris sous un plafond d’une hauteur supérieure à 1,80 m ».

La nouvelle surface de plancher n’inclut pas l’épaisseur des murs extérieurs et vise à contribuer à l’objectif d’amélioration de la performance énergétique des bâtiments en permettant une isolation plus épaisse.

En effet, l’inclusion des murs extérieurs dans le calcul de la surface au sol a encouragé les candidats à opter pour des murs plus fins afin de maximiser la taille du bâtiment en termes de surface au sol au détriment de l’isolation.

La définition de la surface de plancher

La surface au sol comprend toutes les surfaces de plancher des bâtiments fermés et couverts, y compris sous un plafond, d’une hauteur supérieure à 1,80 m mesurée aux surfaces internes des murs extérieurs. Cette surface est calculée à partir de l’intérieur nu, ce qui exclut l’isolation de l’intérieur ou de l’extérieur des bâtiments.

Comme auparavant, les aires de stationnement, les sous-sols ou les caves et les greniers sont, sous certaines conditions, exclus du calcul de la surface.

Pour les nouvelles constructions, l’avantage évident est l’augmentation de la surface utile, car les surfaces de plancher sont en fait des surfaces habitables.

En ce qui concerne la rénovation et la transformation, les implications sont plus larges. Une SHON de 170m² est appliquée à tous les projets prévus, car c’est le chiffre au-dessus duquel un architecte français agréé doit déposer une demande de permis de construire. Le nouveau concept de surfaces de plancher signifie qu’en supprimant de ces calculs l’épaisseur des murs et de l’isolation, il est possible de mesurer une plus grande surface réelle de plancher. Les projets de rénovation et de transformation peuvent devenir plus viables.

J’ai fourni un exemple pour les calculs d’une grange de 20m X 5m sur deux niveaux (seul le plan du rez-de-chaussée est utilisé). Le premier exemple montre les sommes utilisées pour le numéro SHOB/SHON et le second le modèle des surfaces de plancher. Aucune déduction n’est effectuée pour les déductions autorisées pour les places de garage, etc. afin d’éviter toute confusion.

J’ai utilisé une épaisseur de mur de 50 cm (ce qui n’est pas rare) et 10 cm pour l’isolation des murs et les plaques de plâtre. Cela donne une réduction de 0,60 m pour chaque mur. Je pense que les sommes parlent d’elles-mêmes. J’ai fait un nouvel exercice de calcul pour la conversion de ma grange et il est un fait que si j’avais pu appliquer le modèle des surfaces de plancher à l’époque, je n’aurais pas eu besoin d’un architecte pour approuver mes plans.

SHOB/SHON : (ancien système)

Surfaces de plancher :

EMPRISE DE SOL : (empreinte pour vous et moi)

En plus des changements apportés à la définition des surfaces de plancher de SHOB et SHON à la nouvelle définition de Surface Plancher, un autre moyen de mesure a été inclus. Il s’agit du concept de l' »Emprise de Sol ».

L’emprise de sol a été révisée pour compléter les règles relatives aux surfaces plancher. Ces dernières ne s’appliquent pas aux surfaces qui ne sont pas closes ou couvertes comme dans (vérandas, terrasses) ou même aux places de parking (garages abris voitures). Ces surfaces ne pourraient pas être utilisées pour déterminer la forme de l’autorisation d’urbanisme requise. Ou contribuer au niveau de 170m, auquel l’inscription obligatoire d’un architecte français était requise. Afin de maintenir un niveau de contrôle sur le régime d’urbanisme, l’emprise de sol peut désormais être utilisée pour dicter non seulement le type d’autorisation d’urbanisme requis, mais aussi pour dicter que sur les 170m², un architecte français agréé doit être utilisé pour approuver la demande.

Un amendement publié en mai 2012 (décret n° 2012-677 du 07/05/2012) a modifié la règle initiale en faisant en sorte que seuls les éléments qui constituent les surfaces plancher doivent être inclus dans la figure de l’emprise de sol pour la figure de 170m² requise par l’architecte.

Ce concept existait déjà dans le cadre des règles de planification et servait à déterminer les dimensions d’extension autorisées d’un bâtiment en pourcentage des structures existantes. Tout cela a maintenant changé.

Dans la législation, elle est définie comme « L’emprise au sol correspond à une projection verticale du volume d’une construction, tous débords et surplombs inclus ». Cela se traduit approximativement par : l’emprise au sol correspond à une projection verticale du volume d’une construction, tous débords et surplombs inclus.

C’est la définition simple. En réalité, l’éventail et la portée des éléments qui contribuent à l’emprise de sol peuvent être assez impressionnants et il faut demander conseil pour voir comment la situation individuelle dicte ce qui est et n’est pas un élément constitutif des calculs pour leur projet. Pour mesurer l’emprise de sol, il faut tenir compte des avant-toits et des débords de toit, à l’exception d’éléments tels que les moulures, les bandes et les corniches simples et les débords de toit, sans poteaux de soutien ni cantilever.

Contrairement à la surface au sol, l’empreinte du bâtiment comprend l’épaisseur des murs extérieurs (revêtement et matériaux d’isolation inclus). Par exemple, une rampe à l’extérieur de la maison fait partie de l’empreinte au sol. Il en va de même pour le bassin d’une piscine (intérieure ou non, ou non couverte). En revanche, un parking extérieur non couvert ne l’est pas. En ce qui concerne les patios, les terrasses au niveau du sol, si aucun élément ne dépasse le niveau du sol, ou s’il est impossible de réaliser une projection verticale. La superficie d’une terrasse d’un seul étage ne compte donc pas pour déterminer le type d’autorisation à présenter. Les terrasses qui, bien que ne dépassant pas strictement le niveau du sol, n’ont ni élévation significative par rapport au terrain ni fondations profondes peuvent également être considérées comme ne constituant pas une empreinte au sol.

En conclusion :

Si vous envisagez un projet de rénovation ou de transformation de ce type de bâtiment et que vous cherchez à soumettre un plan pour approbation dans un avenir proche, faites les calculs. Un calcul précis pourrait vous permettre d’économiser une somme conséquente en honoraires d’architectes.