La mise en place du Bail Réel Solidaire est encore assez récente. Le BRS a été lancé en 2016. C’est un type de contrat de bail de longue durée conclu entre un preneur et un OFS (Organisme de foncier Solidaire) dont la création est encadrée par la loi ALUR (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové).

Explication du bail réel solidaire

Les OFS sont des organismes, à but non lucratifs. Ils ont été créés pour acquérir et gérer des biens immobiliers destinés à des logements collectifs. Ces biens peuvent être des terrains bâtis ou non, ou des immeubles.

Dans un contrat de bail réel solidaire (BRS), les OFS louent ces équipements à des preneurs pour une durée allant de 18 à 99 ans. Dans ce contrat de location longue durée, les OFS gardent le côté foncier (la propriété foncière, c’est-à-dire le terrain) et le preneur détient la partie immobilière (la propriété foncière, c’est-à-dire le bâti). En d’autres termes, les bénéficiaires du BRS deviennent propriétaires de leur résidence, mais louent le terrain à l’OFS. Le montant de cette mensualité est dérisoire afin de permettre une accession abordable à la propriété.

Le BRS offre de nombreux avantages aux attributaires. Il permet aux ménages aux revenus modestes d’acheter un logement neuf à moindre prix. En effet, le prix de vente du logement est contrôlé par la loi pour éviter toute spéculation sur le foncier.

Le BRS offre également des avantages fiscaux considérables. Le propriétaire bénéficie d’un taux de TVA réduit à 5,5 % si le logement est neuf. L’exonération de la taxe foncière peut également être appliquée, selon la commune dans laquelle le BRS a été conclu.

Le troisième avantage est la possibilité de devenir propriétaire d’un logement neuf grâce au PTZ (Prêt à Taux Zéro).

Le champ d’application du BRS est multiple. Il peut s’appliquer à des habitations déjà existantes et qui nécessitent ou pas des travaux de réhabilitation. Il peut également s’agir d’un immobilier neuf à construire par le bénéficiaire.

Aux termes de ce contrat de location, le bénéficiaire du BRS acquiert tous les droits réels immobiliers sur le bien. Il peut transmettre ce bien (le louer ou le revendre) mais avec l’agrément de l’OFS et une augmentation de la durée de bail initial. Le prix de revente est encadré. Le propriétaire peut également en faire l’objet d’une succession. Le BRS est alors prolongé au nom de l’héritier, à condition qu’il remplisse les mêmes conditions d’éligibilité au même titre que le premier contrat :

  • Il doit justifier des plafonds de ressources PSLA à l’entrée dans les lieux
  • Le logement doit être occupé à titre de résidence principale et non secondaire
  • Il doit également s’acquitter d’une redevance mensuelle qu’il verse à l’OFS, en plus des mensualités dues à l’emprunt.

Si ces conditions ne sont pas remplies ou que l’héritier ne désire tout simplement pas profiter du BRS, il peut mettre en vente le logement ou le donner à un nouvel acquéreur agréé par l’OFS. La durée du contrat est de nouveau remise à zéro et dure jusqu’à 99 ans.

Témoignages des bénéficiaires

temoignage brs

Parmi les bénéficiaires du BRS, nous retrouvons le témoignage de Guillaume, un jeune père de famille installé à Saint-Malo : « Le BRS est idéal pour nous. Avec nos revenus et les prix pratiqués dans la région, nous ne pensions pas pouvoir devenir propriétaires à Saint-Malo ».  Le système a beaucoup séduit la petite famille : « nous serons propriétaires des murs au final, mais que nous n’avons pas à payer pour le terrain que nous louons avec un bail de 99 ans ».

Kavérine P., 27 ans, rejoint également cet avis. Aide-soignante en région parisienne, elle n’a jamais pu imaginer pouvoir acheter l’appartement de ses rêves avec ses revenus actuels. « Le BRS m’a permis de vivre un rêve qui n’a jamais pu se réaliser avec un système d’achat classique ».  Comme elle vit encore seule, Kavérine se projette déjà dans l’avenir : « L’appartement est spacieux et j’ai une pièce en plus pour en faire une chambre d’amis. Ou pourquoi pas, plus tard une chambre de bébé ? ».

D’une manière générale, le BRS est idéal pour les jeunes couples qui doivent continuer leur activité professionnelle dans les grandes villes mais qui ne peuvent pas se permettre l’acquisition d’un terrain à cause du prix.