La possession d’un bien immobilier locatif est plus qu’une source de revenus. Elle vous permet également d’économiser de l’argent sur vos impôts fédéraux sur le revenu en prenant en compte la dépréciation. Pour l’essentiel, le gouvernement vous permet de fonctionner en partant du principe que votre bien perd de la valeur chaque année, qu’il en perde effectivement ou non. Lisez cet article pour en savoir plus.

C’est un avantage considérable de posséder un bien locatif, mais pour maximiser les bénéfices que vous tirez de la dépréciation, vous devez comprendre comment cela fonctionne. Cela semble facile, mais tout ce qui concerne l’Internal Revenue Service (IRS) est-il jamais vraiment facile ?

Comment calculer la dépréciation ?

L’amortissement vous permet de répartir l’avantage fiscal des dépenses admissibles sur toute la durée de vie de l’amélioration que vous avez apportée. Lorsque vous remplissez votre déclaration d’impôts, le loyer et les dépenses sont inscrits sur un formulaire de l’annexe E. Si vous avez réalisé une plus-value ou une moins-value, celle-ci est reportée sur votre 1040.

De nombreuses dépenses sont de l’ordre d’une seule année. Une dépense comme le déneigement ou le lavage à l’électricité d’un bien immobilier compte comme une dépense sur une seule année et vous en comptabilisez la valeur totale en une seule fois.

En revanche, la rénovation de votre salle de bains ou l’installation de nouveaux sols sont des dépenses amortissables. Cela signifie que si votre nouvelle salle de bains coûte 30 000 € (c’est une très belle salle de bains) et qu’elle a une durée de vie prévue de 15 ans, vous pouvez prendre 2 000 € par an comme dépense.

Le calcul de l’amortissement est un simple problème mathématique. Vous prenez la valeur de l’objet (ou du bien lui-même comme vous l’apprendrez plus loin) et vous divisez sa valeur par le nombre d’années de sa durée de vie raisonnable. Vous obtenez alors le montant que vous pouvez amortir chaque année sur vos impôts en tant que dépense.

Lorsqu’il s’agit d’un bien de location, le principal actif est la maison, l’appartement ou la maison de ville elle-même. Vous pouvez prendre en compte l’amortissement de votre bien locatif et il existe une formule pour cela aussi.

Vous devez d’abord déterminer la valeur de votre propriété. Et pour compliquer les choses, vous devez séparer la valeur de l’immeuble de celle du terrain. Vous pouvez amortir la maison, puisqu’elle a en théorie une valeur qui s’épuise avec le temps, mais vous ne pouvez pas prendre l’amortissement sur la valeur du terrain (puisque même si la maison s’écroule, le terrain sera toujours là).

La détermination de la valeur peut se faire de différentes manières. Vous pouvez utiliser une évaluation, l’estimation d’un agent d’assurance ou le rapport d’un expert fiscal pour fixer la valeur de votre bien locatif. Ces chiffres peuvent ne pas être les mêmes, mais ils sont tous considérés comme viables pour déterminer la valeur de votre propriété à des fins d’amortissement.

En ce qui concerne les biens immobiliers, l’IRS a fixé à 27,5 ans la durée de vie utile comme période d’amortissement pour les biens immobiliers résidentiels. Cela signifie que si vous possédez un bien d’une valeur de 200 000 €, vous pouvez déduire 7 272,72 € par an à titre de dépense.

Vous pouvez prendre en compte l’amortissement de tout ce qui contribue à la valeur à long terme de votre bien locatif. La réparation d’un évier bouché, par exemple, est une dépense qui doit être entièrement déduite dans l’année où elle se produit. En revanche, le remplacement de l’évier constitue une amélioration à plus long terme et peut être amorti sur la durée de vie de l’évier.

Comment fonctionne l’amortissement ?

Il existe certaines règles de l’IRS concernant l’amortissement que vous devez suivre. La plupart sont évidentes, mais il est important de savoir ce qu’elles sont :

– Vous devez être propriétaire du bien : Il est possible d’obtenir un prêt hypothécaire, mais votre nom (ou celui d’une entreprise que vous possédez) doit figurer sur l’acte de propriété.

– Il doit s’agir d’une entreprise : Vous ne pouvez pas amortir un bien que vous utilisez principalement à des fins personnelles.

– Il doit avoir une durée de vie déterminable.

– L’objet amorti doit avoir une durée de vie prévue supérieure à un an.

– Le mobilier ne peut pas être amorti.

Comme indiqué ci-dessus, vous ne pouvez pas amortir un terrain, mais vous pouvez amortir certains coûts liés au terrain. L’IRS donne cet exemple sur son site web.

Vous avez construit une nouvelle maison à titre de location et avez payé pour le nivellement, le défrichement, l’ensemencement et la plantation d’arbustes et d’arbres. Certains des buissons et des arbres ont été plantés juste à côté de la maison, tandis que d’autres ont été plantés autour de la limite extérieure du terrain. Si vous remplacez la maison, vous devrez détruire les buissons et les arbres juste à côté. Ces buissons et ces arbres sont étroitement associés à la maison, ils ont donc une durée de vie utile déterminable. Vous pouvez donc les déprécier.

Vous pouvez prendre l’amortissement d’un bien de location ou des améliorations apportées à ce bien dans l’année où il est disponible pour être mis en service. Il existe de nombreux exemples de ce type de biens couverts par l’IRS.

– Si vous achetez un nouveau lave-vaisselle le 18 décembre mais que vous ne l’installez pas avant le 3 janvier, vous ne pouvez pas commencer à l’amortir avant qu’il ne soit installé.

– Lorsque vous achetez un bien de location et le rénovez, vous pouvez commencer à l’amortir l’année où vous mettez le bien à disposition pour la location (et non pas lorsque vous commencez effectivement à le louer).

Vous pouvez également continuer à prendre en charge l’amortissement lorsqu’un bien locatif est inutilisé. Cela signifie qu’il était utilisé mais qu’un locataire déménage et qu’il y a une période où il n’est pas disponible pour être loué pendant que vous faites des réparations.

Pourquoi la dépréciation est-elle importante ?

Le calcul de la dépréciation d’un bien immobilier n’est pas difficile, mais il y a beaucoup de bizarreries à ce sujet. Il existe des directives officielles de l’IRS concernant la durée de vie de divers éléments. Les appareils électroménagers, par exemple, sont classés dans la catégorie des cinq ans, tandis qu’une clôture peut être amortie sur 15 ans.

Même s’il faut parfois travailler dur pour déterminer la valeur de chaque article et de chaque amélioration afin de pouvoir calculer la dépréciation d’un bien de location, cela vaut la peine de le faire. Et il est très important de s’assurer que vous ne négligez aucun frais applicable.

Faire cela reviendrait littéralement à donner de l’argent à l’IRS alors que vous n’en avez pas besoin. En fin de compte, une petite enquête et une bonne tenue de livres devraient être plus que payantes, car vous calculerez correctement la dépréciation de votre bien immobilier.

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